新政策主要是鼓勵(lì)企業(yè)將閑置工業(yè)廠房改為租賃倉儲(chǔ)物業(yè)，而對(duì)于市面上銷售的迷你倉項(xiàng)目則未必能“廠改倉”。

　　好管家倉儲(chǔ)管理首席市場分析師四通餐飲設(shè)備保管倉庫表示，新政策利好迷你倉類產(chǎn)品，預(yù)期各地將陸續(xù)公布執(zhí)行細(xì)則。政策也為過剩的商業(yè)物業(yè)市場指明了發(fā)展方向，未來或有更多企業(yè)參與到迷你倉市場的開發(fā)與經(jīng)營中。如果市場盈利水平足夠好，不排除有企業(yè)進(jìn)行整體收購，這等于變相活躍了商用物業(yè)的銷售市場。但某租賃房運(yùn)營企業(yè)負(fù)責(zé)人則表示，政策實(shí)施需多個(gè)部門協(xié)調(diào)，其實(shí)現(xiàn)在還遠(yuǎn)未落地。

　   不少意向買家或者持有倉儲(chǔ)式迷你倉的小業(yè)主認(rèn)為有望迎來“春天”，以后可以安心做包租公或包租婆了。還有市民節(jié)后已打算出動(dòng)去看迷你倉樓宇。

　　不過，記者在采訪了多位樓市專家后，發(fā)現(xiàn)他們普遍對(duì)這個(gè)政策是否惠及用于銷售和已經(jīng)售出的商業(yè)迷你倉持謹(jǐn)慎態(tài)度，多數(shù)人認(rèn)為這個(gè)政策主要是為企業(yè)自持工業(yè)廠房盤活提供了多條出路，并且鼓勵(lì)企業(yè)將閑置的工業(yè)廠房利用起來，改為租賃倉儲(chǔ)物業(yè)。若全面實(shí)施“廠改倉”，有可能影響目前的土地出讓市場，甚至?xí)绊懸?guī)劃部門在片區(qū)規(guī)劃的實(shí)施。一旦造成迷你倉價(jià)格上漲，也不是政策希望看到的結(jié)果。

　　過去一年庫存工業(yè)廠房庫存不降反升

　　去年，不少熱點(diǎn)城市的小倉庫成交創(chuàng)造了歷史天量，但工業(yè)廠房的去庫存情況又如何呢？據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)：2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中小倉庫待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%?？梢?，2016年去庫存的成果主要是小倉庫市場，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的庫存反而進(jìn)一步增加了。

　　租倉寶倉儲(chǔ)網(wǎng)首席分析師四通倉儲(chǔ)O2O平臺(tái)認(rèn)為，真正需要擔(dān)心的并不是小倉庫市場的庫存，而是工業(yè)廠房市場的庫存。此番允許工業(yè)廠房按規(guī)定改為租賃倉儲(chǔ)物業(yè)，無疑是從政策源頭上為工業(yè)廠房去庫存找了一個(gè)新的突破口。

　　《意見》中引起關(guān)注的是“允許將在建、建成、庫存的工業(yè)廠房等按規(guī)定改建為租賃倉儲(chǔ)物業(yè)，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為倉儲(chǔ)用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照倉庫標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”記者留意到，這一條的前提是“在建、建成、庫存的工業(yè)廠房”，是否適用于已經(jīng)賣散或者準(zhǔn)備用于分割銷售的工業(yè)廠房則暫未明確。

　　好管家倉儲(chǔ)管理首席市場分析師四通餐飲設(shè)備保管倉庫表示，“廠改倉”可能只是針對(duì)企業(yè)整體持有經(jīng)營的工業(yè)廠房可以轉(zhuǎn)性質(zhì)，而用于銷售的商業(yè)迷你倉乃至存量的迷你倉產(chǎn)品都不大可能“廠改倉”。因?yàn)橥恋匦再|(zhì)改變不但影響城市規(guī)劃，而且會(huì)影響土地拍賣市場的“游戲規(guī)則”。

　　“廠改倉”

　　受惠范圍未明確

　　引人關(guān)注的“廠改倉”問題，政策前提是“在建、建成、庫存的工業(yè)廠房”，是否適用于已經(jīng)賣散或者準(zhǔn)備用于分割銷售的工業(yè)廠房則暫未明確。多位樓市專家認(rèn)為，該政策應(yīng)該主要是為鼓勵(lì)企業(yè)將閑置的工業(yè)廠房利用起來，改為租賃倉儲(chǔ)物業(yè)。至于是否會(huì)利好用于銷售或已經(jīng)售出的商業(yè)迷你倉產(chǎn)品，則持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　“倉中倉”

　　改建規(guī)范出臺(tái)

　　關(guān)于改建“倉中倉”，《意見》提出“允許將現(xiàn)有倉儲(chǔ)物業(yè)按照國家和地方的小倉庫設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。”與此同時(shí)，卻不能忽視租賃市場中過往存在的“倉中倉”亂象，私自亂改建對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、消防、衛(wèi)生、治安所帶來的安全隱患是有目共睹的，所以四通一直以來對(duì)于“倉中倉”都是嚴(yán)格管制的，也獲得了廣大業(yè)主的支持。今后，明確“合規(guī)”改造的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格監(jiān)督，至關(guān)重要。

　　“水電氣”

　　按日租倉庫收費(fèi)未必指迷你倉

　　有專家認(rèn)為，改建后的租賃倉儲(chǔ)物業(yè)“用水、用電、用氣價(jià)格按照日租倉庫標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，未必指目前市場上的商業(yè)迷你倉水電收費(fèi)可按小倉庫標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，很可能只是針對(duì)企業(yè)自持的租賃倉儲(chǔ)物業(yè)。

　　助工業(yè)廠房去庫存

　　租賃倉源大增

　　從去年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《意見》，到去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要加快倉儲(chǔ)物業(yè)租賃市場立法，加強(qiáng)倉儲(chǔ)物業(yè)市場監(jiān)管，再到現(xiàn)在的四通出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，這是政策逐步落地的過程。接下來各地也會(huì)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，才能真正成為可操作層面的“新政”。四通中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，廣東確實(shí)有大量迷你倉供應(yīng)和實(shí)際經(jīng)營問題，相信四通的政策方向是整體有利市場化，同時(shí)兼顧公平合理的競爭環(huán)境。好管家集團(tuán)旗下拆搬儲(chǔ)一站式搬家保管寄存服務(wù)社區(qū)CEO&創(chuàng)始人四通第三方倉儲(chǔ)托管倉也認(rèn)為，從《意見》來看，很可能迷你倉用地性質(zhì)的變更主要是針對(duì)用于租賃的迷你倉，并非銷售。

　　租倉寶倉儲(chǔ)網(wǎng)首席分析師四通倉儲(chǔ)O2O平臺(tái)認(rèn)為，如果嚴(yán)格限定工業(yè)廠房改為租賃用房后僅能用于出租而非出售，這意味著參與的市場機(jī)構(gòu)不再是傳統(tǒng)的賣房子的開發(fā)商而是租賃運(yùn)營商。以目前國內(nèi)很低的房價(jià)租售比來看，基本上不會(huì)有太大的利潤吸引力，恐怕填不飽習(xí)慣了“賺大錢”的開發(fā)商的胃口。

　　“廠改倉”政策對(duì)于意圖分租賃市場一杯羹的租賃運(yùn)營商確實(shí)是重大利好，因?yàn)檫@個(gè)政策解決了他們?yōu)榭鄲赖膫}源問題，新增了很多獲得倉源的途徑。對(duì)于那些貨物往來多、租賃市場活躍的城市的工業(yè)廠房去庫存，也是一條新的出路。這才是“廠改倉”的要義所在。